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A reforma tributária vai mudar a forma como os aluguéis de imóveis são tributados no Brasil, com efeitos opostos para empresas e para pessoas físicas que atuam de maneira mais relevante no mercado imobiliário. A explicação detalhada partiu da colunista Maria Carolina Gontijo, a Duquesa de Tax, do jornal O Estado de S. Paulo, cuja análise foi reproduzida por outros veículos de economia.
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Resumo da cobertura
A reforma tributária altera a forma como aluguéis de imóveis são tributados, com efeitos opostos para empresas e para pessoas físicas de grande porte no mercado imobiliário. Empresas que recebem aluguel tendem a pagar menos com a CBS, enquanto pessoas físicas com mais de três imóveis e receita anual acima de R$ 240 mil passam a recolher tributos que hoje não incidem sobre aluguel.
O ponto central é que a locação de imóveis, hoje sujeita a regras específicas, entra no novo desenho da CBS e do IBS. A CBS, tributo federal que substitui o PIS e a Cofins, começa a valer em janeiro de 2027. Já o IBS, que substitui o ICMS estadual e o ISS municipal, entra em vigor em 2029. Para a atividade de locação, a lei prevê uma redução de 70% na alíquota.
No caso das empresas, o cenário tende a melhorar em um primeiro momento. Hoje uma pessoa jurídica que recebe aluguel paga PIS e Cofins no regime cumulativo, o que soma uma carga de 3,65% sobre a receita. Com a CBS, cuja alíquota estimada gira em torno de 8,8%, o corte de 70% levaria a carga para cerca de 2,64%, abaixo do patamar atual. Além disso, a CBS opera em sistema não cumulativo, o que permite à empresa tomar créditos, respeitadas certas regras.
A cobertura de centro, de perfil factual e de serviço, relatou esse mecanismo com foco nos percentuais e nos prazos, sem juízo de valor sobre a medida. Ao mesmo tempo, veículos de perfil mais à direita, como o próprio Estadão, enfatizaram que a 'alegria vai durar pouco': em 2029, com a entrada do IBS, a locação de imóveis, que hoje não paga ICMS nem ISS, passa a ter tributação estadual e municipal. Mesmo com a redução de 70% sobre a previsão de 17,7%, a alíquota ficaria em torno de 5,31%, acrescentando uma nova camada de imposto ao setor.
Para a maioria das pessoas físicas, no entanto, nada muda. Quem tem apenas um imóvel alugado, recebe o valor todo mês, paga o carnê-leão e declara corretamente, continua sujeito somente ao Imposto de Renda. A leitura possível a partir de uma perspectiva de esquerda, ainda que nenhum veículo desse campo tenha coberto o caso até o momento, é que a mudança preserva o pequeno proprietário e corrige uma isenção que favorecia grandes rentistas.
O novo ônus recai sobre a pessoa física com atuação mais relevante no mercado imobiliário. Em linhas gerais, trata-se de quem tem mais de três imóveis e receita anual de locação acima de R$ 240 mil. Ao se enquadrar nesses critérios, o proprietário passa a ser contribuinte da CBS e, depois, também do IBS, recolhendo tributos que hoje não incidem sobre esse tipo de rendimento.
O que ainda não se sabe é a alíquota final da CBS, que segue como estimativa, e o eventual repasse desse custo adicional ao valor dos aluguéis, tema que afeta diretamente os inquilinos e o custo da moradia. A cobertura disponível, concentrada na explicação técnica da reforma, não detalha esses efeitos nem traz o contraponto de quem aluga imóveis.
Briefing
O que importa para você
Pessoa física com mais de três imóveis e receita de locação acima de R$ 240 mil/ano passa a ser contribuinte de CBS e IBS.
Empresas veem a carga cair de 3,65% para cerca de 2,64% com a CBS.
CBS começa em 2027; IBS acrescenta tributação estadual e municipal em 2029 (previsão de 5,31% após corte de 70%).
Quem tem um único imóvel alugado segue pagando só Imposto de Renda.
Onde os lados concordam
A cobertura converge em que a reforma cria efeitos opostos: empresas pagam menos sobre a receita de aluguel com a CBS, enquanto pessoas físicas com mais de três imóveis e receita acima de R$ 240 mil por ano passam a recolher tributos que hoje não incidem. Quem tem um único imóvel alugado não é afetado.
O que ainda está incerto
A alíquota final da CBS ainda é estimativa (cerca de 8,8%).
Não há detalhamento sobre eventual repasse do novo custo ao valor dos aluguéis e o impacto para inquilinos.
Linha do Tempo
01 de jan. de 2027, 00:00Programado
CBS, tributo federal que substitui PIS e Cofins, começa a valer e passa a incidir sobre locação de imóveis de grandes proprietários
No programa ‘Não vou passar raiva sozinha’, a Duquesa de Tax explica como fica a tributação dos aluguéis e lembra que, a partir de 2027, a CBS substitui o PIS e Cofins, e em 2029, o IBS o ICMS e o ISS
