O crédito imobiliário brasileiro cresce em ritmo forte, mas o setor já olha para 2027 com cautela. Dados apresentados na terça-feira, 28 de julho, pela Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) mostram que as concessões somaram R$ 180,9 bilhões no primeiro semestre de 2026, alta de 23% sobre os R$ 147,1 bilhões do mesmo período do ano anterior. Cerca de 850 mil imóveis foram financiados entre janeiro e junho, resultado acima da projeção da própria entidade, que prepara uma revisão de suas estimativas para o ano.
Até o momento, apenas um veículo cobriu o assunto, relatando a coletiva em que a associação apresentou os números e detalhou suas preocupações. Não há cobertura de outros veículos para contrastar o enquadramento, de modo que a leitura disponível é a do próprio setor de crédito imobiliário, e os dados e declarações a seguir vêm dessa única fonte.
O ponto central é a troca do motor que financia a casa própria. A poupança, historicamente a principal fonte de recursos do setor, acumulou perdas líquidas de R$ 273 bilhões em cinco anos e registrou saques líquidos de R$ 31 bilhões apenas no primeiro semestre de 2026. Enquanto isso, a carteira imobiliária vinculada ao sistema chegou a R$ 601 bilhões, o equivalente a 121% dos recursos da poupança direcionados à habitação, ante 78% em 2020. A diferença vem sendo coberta por instrumentos captados junto a investidores, como as Letras de Crédito Imobiliário, as Letras Imobiliárias Garantidas e os Certificados de Recebíveis Imobiliários.
Para responder a esse esvaziamento, o Conselho Monetário Nacional e o Banco Central desenharam um novo modelo de funding que passa a valer em 2027. A lógica é reservar os recursos mais baratos da poupança para os financiamentos enquadrados no Sistema Financeiro da Habitação, hoje limitado a imóveis de até R$ 2,25 milhões, e direcionar as operações acima desse valor para o dinheiro captado no mercado. Trata-se de uma decisão de política pública, porque define quem continua contando com recursos direcionados mais baratos e quem passa a pagar o preço de mercado.
O que mudou desde o desenho da regra foi o ambiente de juros. Entre janeiro e julho, as taxas prefixadas de um, quatro e dez anos subiram de patamares próximos de 12,9%, 13% e 13,5% para cerca de 14,1%, 14,6% e 14,7%. Segundo o presidente da entidade, Michel Cury, essa elevação encarece o custo marginal de captação, ainda que não exista transmissão automática e imediata para as taxas cobradas do consumidor. O alerta mais concreto da coletiva foi sobre o teto de juros de 12% previsto no desenho do novo modelo, descrito por ele como o principal tema de monitoramento do segundo semestre, já que a curva de juros prefixados corre acima desse limite. A associação afirma manter diálogo com o Banco Central e o Ministério da Fazenda para acompanhar os efeitos da transição e discutir eventuais ajustes.
Ao mesmo tempo, a entidade nega que exista restrição de crédito neste momento. Os financiamentos com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo cresceram 12% no semestre, as concessões totais avançaram 23% e as linhas apoiadas pelo FGTS puxaram a revisão das projeções para cima. O discurso combina crescimento sustentado por renda e mercado de trabalho com cautela declarada para o segundo semestre.
Fica em aberto o essencial. Não se sabe se o teto de 12% será mantido, revisto ou ajustado, nem qual é a posição do Conselho Monetário Nacional, do Banco Central e do Ministério da Fazenda diante do alerta do setor. Também não há informação sobre em quanto tempo e em que medida o custo maior de captação chega à prestação de quem financia um imóvel, nem sobre o efeito da transição para as famílias de renda mais baixa e para o déficit habitacional. A cobertura disponível não traz a perspectiva de mutuários, de entidades de defesa do consumidor ou de construtoras.
